Главное меню

Интернет-приемная - "Вопросы-Ответы"

Вопрос: С кем надо будет заключать новый договор аренды после окончания действия текущего договора аренды с муниципалитетом  в марте 2007 года, имею ли я преимущественное право на заключение нового договора аренды?

Ответ: Если данное помещение можно отнести к общему имуществу, то вопрос решается на общем собрании собственниками жилых помещений.

Вопрос: В рамках действовавшего до принятия Жилищного кодекса РФ законодательства подвальные помещения не являлись общим имуществом. В настоящее время есть расположенные в подвалах нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам, муниципалитету или государству.  В таких нежилых помещениях проходят общедомовые инженерные системы.  Каким образом в подобных ситуациях действует 36 статья ЖК РФ?

Ответ: На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Перечисленный перечень общего имущества многоквартирного дома не является исчерпывающим и подлежит расширительному толкованию. При расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Отнесение того или иного имущества к общему имуществу является предметом судебных споров.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Вопрос:  Как и какую плату брать, например, с магазина, находящегося в подвале дома, управляемого ТСЖ? Вся арендная плата, которую платит магазин в муниципалитет, перейдет в ТСЖ? Или часть платы? Или магазин следует обложить еще одним побором?

Ответ: Для начала следует определиться, является ли подвал или другое подобное место, в котором находится магазин, общим имуществом собственников помещений в доме. По закону им принадлежат на праве общей долевой собственности межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши.

 По решению собственников жилья, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам. Например, только вы сами можете отдать подвал в аренду под магазин.

 Таким образом, если подвал является общим имуществом собственников помещений в доме, все отношения по аренде с муниципалитетом должны быть прекращены.

Вопрос: Имею ли я право на использование в личных целях какой-либо части подвального помещения своего дома, и если да, то, как потребовать этого в ТСЖ?

Ответ: В соответствии со статьей 36 Жилищного Кодекса РФ  подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,  являются частью общего имущества в многоквартирном доме и находятся в общей долевой собственности. При этом следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме не являются собственниками подвала, чердака, оборудования, земельного участка и т.д. в отдельности. Они являются собственниками общего имущества как единого имущественного комплекса.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме возможна передача в пользование некоторых объектов общего имущества. По общему правилу такое решение принимается на общем собрании в порядке, предусмотренном ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ.

Вопрос: Является ли общим имуществом многоквартирного дома балконы, лоджии, особенно с противопожарными эвакуационными люками?

Ответ: В соответствии с понятием общего имущества, определенным пунктом 1 статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, балконы, лоджии, веранды и террасы, относящиеся к конкретному жилому помещению, не являются общим имуществом собственников помещений в данном доме. Таким образом, расходы по содержанию и текущему ремонту балконов, лоджий, террас покрываются за счет конкретных граждан, пользующихся указанными площадями. Капитальный ремонт балконов, веранд, террас проводится за счет средств собственников.

Исключение составляют случаи, когда балконы, лоджии, веранды и террасы не являются частями квартир и относятся к конструктивным элементам подъезда, лестничных площадок здания и др. и могут рассматриваться указанной статьей как несущие и ненесущие конструкции дома, обслуживающие более одного помещения. Расходы на их содержание и ремонт включаются в размер платы за содержание и ремонт жилья.