"Парламентская газета", № 92(1942), 9 июня 2006 года

 

АКТУАЛЬНОЕ ИНТЕРВЬЮ

Жить нам надо - вот и строим

Несмотря на свой приоритетный статус, национальный проект "Доступное и комфортное жильё - гражданам России" останется лишь благими намерениями, если в работу над ним активно не включатся непосредственные исполнители, то есть строители. Готов ли строительный комплекс России к 2008 году удвоить объёмы ввода жилья, как предусматривает нацпроект? Будут ли новые квартиры и индивидуальные дома действительно доступными для миллионов простых граждан? Об этом мы беседуем с президентом Российского союза строителей Виктором Забелиным.

- Виктор Никитович, в вашем союзе 30 000 организаций и предприятий строительного комплекса страны, 96% из них - частные. По сути союз является чем-то вроде общественного министерства строительства. Принимали ли вы участие в разработке жилищного пакета законов, которые легли в основу национального проекта? Могут ли строители сегодня работать по этим законам?

- Мы участвовали в дискуссии по жилищному пакету 2004 года. Главным образом споры шли по трем законам - Градостроительному, Жилищному кодексам и по злополучному 214-му закону о дольщиках. К сожалению, Правительство разработало и представило эти законопроекты в Госдуму келейно, не советуясь с общественностью, и они были приняты в первом чтении, что затруднило их дальнейшее обсуждение. Мы могли говорить только о поправках, не касаясь концепции законов. И если после многих обсуждений в Госдуме нам удалось добиться поправок в оба кодекса, то в отношении 214-го закона никакие наши предложения не принимались. По прошествии года все увидели, что закон не работает. В 2005 году по нему не было заключено ни одного договора. Пришло понимание, что закон неудачный, интересы инвестора и застройщика не сбалансированы.

- Дольщиков "перезащитили"?

- Можно сказать и так. По новому закону застройщик вправе начинать собирать деньги с граждан только тогда, когда он купил землю, законно ее оформил, сделал проект, согласовал его с различными организациями - а их сотни! Иначе говоря, прежде чем привлекать деньги дольщиков, застройщик должен потратить полтора года на согласования и вложить собственные средства, равные трети стоимости дома. Для этого нужен оборотный капитал, а у большинства строительных организаций денег нет. Это условие сразу сметает с рынка не только мелкие предприятия, но и средние, вполне рентабельные строительные организации. Хозяевами положения становятся крупные фирмы, располагающие собственным капиталом. Происходит монополизация строительного рынка, что ведет к удорожанию квадратного метра.

Сейчас в первом чтении приняты поправки в закон, которые ликвидируют наиболее одиозные нормы - в частности отменяют солидарную ответственность банков (когда банки, кредитующие застройщика, на равных отвечают перед дольщиками. - Н.К.). Уменьшаются штрафы, которые налагаются на застройщика в случае нарушения условий договора, сокращаются сроки всевозможных согласований. Вносится поправка, в соответствии с которой застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если инвестор не выполняет своих обязательств (раньше это категорически запрещалось). Сняты требования, что инвестор вправе не принять квартиру, ссылаясь на ее плохое качество (например, придравшись к побелке потолка или к цвету дверного косяка). Мы настаивали, чтобы эта норма была уточнена: что значит "плохое качество"? Если госкомиссия приняла данный дом и он соответствует проекту и всем нормам, он уже не может быть плохого качества.

Закон, надеюсь, будет улучшен, но все равно он останется очень тяжелым для строителей. Он потребует или страхования рисков (что отразится на цене жилья), или залога имущества застройщика - а оно бывает меньше стоимости возводимого дома. Судя по всему, значительная часть компаний вообще перестанет работать с этим видом кредитования строительства.

- "Жилищный" пакет состоит из 27 законов. Что из этого объема действует, если говорить о строительстве?

- После принятия новых законов необходимо было внести соответствующие поправки и дополнения в уже действующие законы - Земельный, Налоговый, Гражданский кодексы. Эти поправки до сих пор не рассмотрены. Кроме того, Правительство должно было утвердить 55 подзаконных актов, регулирующих такие вопросы, как подготовка и продажа земельных участков под застройку, оценка, проведение аукционов. После этого субъекты Федерации должны были разработать 12 собственных нормативных актов, конкретизирующих данные нормы. Это не говоря уже о правовых актах муниципальных образований.

Поскольку законодатели опоздали с внесением поправок, а Правительство только сейчас начинает выпускать постановления, которые должны были выйти еще в прошлом году, считаю, что 2005 год был с этой точки зрения потерян. Да и нынешний год практически тоже. Дай бог, чтобы нормативные документы были приняты до конца года, с тем чтобы начать нормально работать по ним с 2007 года.

- Вы говорите, что многие компании уйдут с рынка долевого строительства - а по этой схеме в России возводится более 75 процентов жилья. Чем можно закрыть "брешь"?

- Правительство возлагает большие надежды на ипотеку. Но кредит под 15 процентов на 10-15 лет - дорогое "удовольствие" при среднем российском заработке в 8-10 тысяч рублей. Чтобы рассчитаться, к примеру, за трехкомнатную квартиру, человеку придется работать всю жизнь и при этом не пить, не есть, не покупать одежду. По самым оптимистическим расчетам, только 9 процентов россиян способны взять ипотечный кредит.

- Тем не менее сегодня мы видим ажиотажный спрос на рынке жилья. Где-то же люди находят деньги, покупают жилье?..

- Ажиотажный спрос идет со стороны риэлторов, которые приобретают жилье для перепродажи, причем преимущественно на вторичном рынке. Это не совсем то, что нужно для реализации национального проекта. Для того чтобы жилье появилось на вторичном рынке, его нужно построить. За счет каких ассигнований? Не думаю, что жилищное кредитование будет носить взрывной характер, к тому же ипотека у нас тоже ориентирована преимущественно на вторичный рынок, она не стимулирует новое строительство.

- Где же выход?

- Выскажу крамольную с точки зрения рыночника мысль. На мой взгляд, государство могло бы какую-то часть строительства жилья финансировать напрямую, а потом продавать его, выступая участником рынка. Причем строить это жилье можно по фиксированным ценам, а продавать в рассрочку. Кроме того, у государства есть обязательства перед отдельными категориями граждан, которых оно должно обеспечивать жильем за счет средств федерального бюджета (военнослужащие, чернобыльцы, северяне и так далее). А это 800 тысяч семей. Почему бы не строить для них жилье по такой же схеме, выступая непосредственным заказчиком для строительных организаций? Точно так же можно возводить социальное жилье для малоимущих граждан. Или доходные дома для сдачи внаем - ведь не все граждане хотят приобретать квартиры в собственность. Есть и другой вариант - некоторые фирмы вполне могли бы приобретать жилье для своих работников, а те расплачивались бы в рассрочку. На Западе это распространенная практика.

- Есть ли в данный момент примеры такого частно-государственного партнерства?

- Пока есть другой "опыт", и весьма негативный. Вы же знаете, что сегодня главная проблема в сфере нового строительства - нехватка земельных участков. Дело в том, что за те 9 месяцев, на которые было отложено вступление в силу нормы о земельных аукционах, вся земля была продана и роздана без всяких конкурсных процедур. Многие чиновники на этом неплохо заработали. Сейчас мы столкнулись с тем, что нет участков с готовой инженерной инфраструктурой. Рассчитывать, что она будет создана за счет строителей, не приходится. У них таких денег нет. А если найдется богатый инвестор, он же попросит, чтобы ему компенсировали затраты. Кто их должен компенсировать? Если эти расходы "накручивать" на стоимость жилья, представляете, сколько будет стоить квадратный метр?

- Но в подпрограмме "Обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой" Федеральной целевой программы "Жилище" предусмотрен эффективный механизм капиталовложений с помощью средств федерального бюджета. Нужен только один мощный "вброс" капитала, а дальше система сама заработает.

- Это так, но сделать "вброс" некому.

- Среди проблем, тормозящих новое строительство, вы упомянули огромное количество согласований. Насколько мне известно, Правительство готовит законопроект, который сократит число согласовывающих организаций в разы. Станет легче?

- К сожалению, это все в будущем. Реорганизация системы госконтроля и госэкспертизы в строительстве растягивается на два года. Мы предлагаем: давайте решим этот вопрос уже в следующем году. Сократим число инстанций и установим жесткие сроки рассмотрения документов. Сегодня чиновник имеет право держать документы столько, сколько захочет.

А поборы эти бесконечные! Государство платит бюджетным организациям деньги именно за то, чтобы они согласовывали. А они за каждое согласование плату требуют. Это не считая взяток. В итоге застройщикам приходится тратить на оформление документов до 30 процентов стоимости самого дома. Идет накрутка на квадратный метр. Затем в игру вступают риэлторы - покупают, перепродают, зарабатывают на этом. А мы еще удивляемся, почему у нас цена продажи жилья вдвое выше себестоимости? Да потому, что в цене "лежат" расходы, которые напрямую не связаны со строительством.

- Мы говорим о готовности (точнее, неготовности) властей к реализации нацпроекта. А готов ли сам строительный комплекс наращивать темпы строительства?

- Этот вопрос нам задавали и в Правительстве, и в Минрегионе, и в Росстрое. Мы говорим - да. По наличию стройматериалов, рабочей силы, по своим интеллектуальным возможностям строительный комплекс России способен выполнить эту задачу. Промышленность стройматериалов имеет запас еще года на три, но потом намечается дефицит некоторых видов продукции. Поэтому мы предлагаем Правительству рассмотреть программу развития стройиндустрии, подготовленную Союзом строителей. В ней дана оценка по каждой подотрасли, по регионам, намечено, сколько каких мощностей нужно построить, предложены варианты стимулирования производства (снижение таможенных пошлин, налогов на часть прибыли, направляемой на развитие производства и т.д.).

Когда мы поставили этот вопрос перед Минрегионом и Росстроем, нам ответили, что рынок сам все решит. Нужны будут стройматериалы - значит их начнут больше производить. Конечно, промышленность стройматериалов в целом будет реагировать на требования рынка. Но есть такие подотрасли, которые требуют вложений уже сейчас, чтобы потом, через 2-3 года, не возник дефицит.

Справка "ПГ"

ЗАБЕЛИН Виктор Никитович родился в 1932 году в Днепропетровске. По образованию - инженер-строитель. Руководил рядом ведущих предприятий строительной отрасли. Занимал посты заместителя министра строительства предприятий тяжелой индустрии СССР, заместителя министра, а затем министра строительства в районах Урала и Западной Сибири. Член коллегии Госстроя России, Президент Российского союза строителей, Почётный академик Российской академии архитектуры и строительных наук.

Наталья Кучер